Pourquoi un Permis de construire préalable avant toute mutation ou mise en valeur ?

La sacralité du droit à la propriété privée ou collective acquises conformément à la loi ou à la coutume est garantie par la Constitution de la République Démocratique du Congo du 18 Février 2006, modifiée par la loi n° 11/002 du 20 janvier 2011, en son article 34. Sans être un droit exclusif, à la forme d’une féodalité qui donnait au vassal, bénéficiaire du domaine, d’y régner en souverain, le propriétaire d’un bien foncier ou immobilier est limité dans la jouissance de son droit à l’Etat.
En effet, l’Etat exerce une souveraineté permanente notamment sur le sol, le sous- sol, les eaux et les forêts, sur les espaces aérien, fluvial, lacustre et maritime congolais ainsi que sur la mer territoriale congolaise et sur le plateau continental. Pour confirmer cette souveraineté, la loi foncière martèle et insiste que « Le sol est la propriété exclusive, inaliénable et imprescriptible de l’Etat » 3 . De ce fait, l’Etat se réserve le droit d’édicter des règles liées à l’urbanisation des espaces lotis pour des raisons non seulement d’esthétiques mais aussi d’ordre et de sécurité. Dans le lot de ces conditions fixées par l’Etat dans le domaine de l’urbanisme figure l’obligation pour toute personne physique ou morale, publique ou privée, d’obtenir un Permis de construire avant d’ériger toute bâtisse, en milieu urbain, péri urbain ou rural.

Le Permis de construire est cette autorisation accordée par l’autorité compétente afin que soient érigées des constructions sur un fonds, après enquête et analyse du projet de construction, conformément à la réglementation en vigueur. Pendant plusieurs années, l’obtention en bonne et due forme de ce permis relevait du parcours du combattant et, ce document pouvait être octroyé sans enquête sur terrain, accordant ainsi la permission d’ériger des constructions inappropriées même dans des zones dites « non aedificandi ». Cet état des choses a eu un impact négatif sur l’image et la cotation de la République Démocratique du Congo au niveau international, notamment au sein de la Conférence Mondiale des Nations-Unies sur l'Habitat, en 2015, à Quito, en Equateur, qui a fait des recommandations ayant entre autres porté sur le Nouveau Programme des Villes, l'Amélioration du Climat.

Y faisant suite, la République Démocratique du Congo, par son Ministre en charge de l’urbanisme et de l’habitat, organisa davantage le processus d’obtention du Permis de construire, à travers l’Arrêté ministériel n° CAB/MIN-UH/023/2018 du 31 Mai 2018 portant réglementation de l’octroi du Permis de construire en République Démocratique du Congo. Cependant, la Conférence sur l'Amélioration du Climat des Affaires « Doing Business 2019 » en République Démocratique du Congo a révélé la persistance des difficultés rencontrées dans le processus d’obtention du Permis de construire, notamment par les investisseurs ou entrepreneurs.

Ainsi, par le Décret n° 22/21 du 24 mai 2022, le Premier Ministre  a créé, en République démocratique du Congo, un établissement public à caractère administratif doté de la personnalité juridique et de l’autonomie de gestion dénommé GUICHET UNIQUE DE DELIVRANCE DE PERMIS DE CONSTRUIRE, qui a pour rôle de faciliter la délivrance dudit Permis qui autorise les détenteurs de titre foncier à ériger des bâtiments, sur l’étendue de la République Démocratique du Congo.

La création de cet établissement public vise à faire simplifier les procédures d’obtention du Permis en dématérialisant le processus de demande, traitement et délivrance du document qui pourront désormais se faire en ligne. Cela, afin de faire gagner des points au climat des affaires en RDC car, l’octroi du permis de construire est un indicateur d’évaluation qui compte dans l’appréciation des investissements. 
En effet, avant la création de ce guichet unique, les autorités pouvant accorder ledit Permis étaient le Secrétaire Général de l’urbanisme et habitat ou son Délégué, le Chef de Division Urbaine ou Provinciale ou son Délégué ou encore aux Entités Territoriales Décentralisées selon les cas. Cette situation obligeait toute personne physique ou morale de déposer son dossier physique auprès de ces services, impliquant des longtemps délais de traitement et générant des coûts impondérés, ce qui constitue un facteur de découragement des requérants qui préfèrent construire sans autorisation et par conséquent, sans que des études ne soient menées afin de déterminer la viabilité du site retenu pour la construction ainsi que le type de construction adapté.

Ainsi, le GUPEC permettra un meilleur encadrement des recettes par la traçabilité des paiements au profit du Trésor public.

En revanche, et enfin, il sied de se poser les quelques questions suivantes afin d’éclairer davantage l’opinion et conforter les requérants, mais aussi aider les
autorités compétentes dans le processus de réglementation dudit secteur :

1. Quel est la nature des Permis accordés par le Secrétariat Général avant l’opérationnalisation du GUPEC ? devront-ils être confirmés par le GUPEC lorsqu’il sera opérationnel ?
2. Quelles sont les garanties de sécurité et de performance de la plateforme qui sera retenue pour le traitement dématérialisé des demandes de Permis de construire ?
3. Cette plateforme est-elle la propriété de l’Etat congolais à travers le GUPEC ou serait-ce un Partenariat Public-Privé ?
4. Dans le cas d’un PPP, quelles sont les critères et mécanismes de recrutement du/des prestataires chargé(s) de la gestion de cette plateforme ?
5. Quelles réformes sont entreprises ou sont à entreprendre afin que des enquêtes systématiques avant, pendant et après la construction soient organisées par les services compétents pour garantir que les conditions ayant justifié l’octroi du Permis de construire demeurent et ne constituent pas une violation des normes urbanistiques ?
6. Quel sort est réservé aux édifices ayant obtenu des Permis de construire alors qu’ils ne respectent pas les conditions urbanistiques ?

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